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【賃料滞納対策】定期借家契約をうまく活用しよう。

いらっしゃい、カヲル(@arida_kaoru)です!

今回は、貸主さんの参考にして頂きたい内容になります。

 

アパートや空き家を賃貸に出しているという家主さんにとって、一番避けたい賃貸トラブルが家賃滞納になります。

 

実際、当社管理物件でも数件ですが、家賃滞納されているお部屋がありまして、訴訟一歩手前というお部屋もあります。

この家賃滞納問題をどう回避していくかというのは、家主業をされている方には、一番興味があることではないでしょうか?

そこで、定期借家契約のご紹介です。

定期借家契約を活用しませんか?

現在、賃貸市場で利用されている契約形態の多くは、普通賃貸借契約になります。

国土交通省の住宅市場動向報告書(平成24年)によると、定期借家契約の割合は3%で、普通賃貸借契約96.4%となっております。

定期借家契約については「知らない」という回答が56.6%、「知っている」が

17.4%、「名前だけは知っている」が24.2%と認知度も低い契約形態になります。

 

定期借家契約とは?

大半の賃貸借契約で利用されているのが普通賃貸借契約になります。これに対して、定期借家契約とは、契約期間に定めのある契約になります。

 

オナギ
オナギ
でも、普通賃貸借契約でも契約期間2年とかって期限あるよね?

 

そうなんです。

確かに普通賃貸借契約でも2年間の契約とありますが、2年経過したからといって貸主さんの方で契約終了!とは言えません。

これは、借主を保護するという観点から、正当な事由がない限り、更新を拒絶・貸主からの解約はできないとなっております。

例えば、

・貸主さんの息子さんを所有アパートに住まわせたいので、現入居者の更新を拒否する。

・3年間の転勤が決まったので、3年の間、賃貸に出したい。

などは、更新拒絶や貸主からの解約はできません。

この普通賃貸借契約だけだと、空き家が増えたり、住宅の有効活用ができないということで、平成12年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の中で定期借家権が導入され、一定の契約期間に達すれば、契約が終了する定期借家制度ができました。

オナギ
オナギ
なるほど、まだ最近なんだね。

 

定期借家契約を利用するには?

定期借家契約を利用するには、普通賃貸借契約と少し違いが出てきますので、その違いを見ていきましょう。

契約方法

・書面による契約書で「契約の更新がない」旨の特約を定める必要があります。

・貸主は「更新がなく期間の満了により終了する」ことを契約書等とは別にあらかじめ書面を作成し、かつ交付して説明しなければならない。(宅建業者等が代理することも可能。)

オナギ
オナギ
ってことは、契約時に契約書と更新がない旨を記載した書類の2つ必要ってことだね。

 

更新の有無

期間満了により契約は終了し、更新がありません。

ただし、貸主・借主が合意すれば再契約が可能となります。

オナギ
オナギ
じゃ、2年の定期借家契約を結んでおいて、2年後に特に問題も起こさず、家賃滞納もない入居者だと判断されれば、また住めるってことだね。

そういうことになります。

例えば、2年間に隣人トラブルが多いとか、賃料が遅れがちだとかの入居者の場合、継続して、入居してほしくないなーと思えば、契約を終了させることも可能です。

 

契約期間

1年未満の契約期間の定めも効力が認められます。

普通賃貸借契約の場合、1年未満の賃貸借契約を定めても、民法の借地借家法により、期間の定めのない賃貸借とみなされます。

オナギ
オナギ
へー、そうなん。

要は、定期借家契約がなかったときは、1年未満の賃貸借契約を結べなかったということなんだよね。普通賃貸借契約で、10ヵ月間だけ貸しますとしても、10ヵ月が有効にならず、そのままずーっと住んでいいよってことになってたんです。

オナギ
オナギ
なんか悪知恵働かせそうだね。
カヲルくん
カヲルくん
そうね。何にも知らない人に普通賃貸借で数ヵ月契約して、数ヵ月後、1年未満の契約は期間定めないから、出ていかないよ!みたいなね。
オナギ
オナギ
そ、退去する正当事由ないから、出ていかず、居座るとかね。
カヲルくん
カヲルくん
そうそ。じゃ、引っ越し代出すんで、出て行ってくださいみたいな?

 

期間満了による終了の通知

貸主は、期間が満了する1年前から6ヵ月前までの間(通知期間)も、借主に対し、「期間満了により契約が終了する」ことを通知する必要があります。

通知をし忘れた場合は、定期借家契約が終了しないというだけで、再度通知すると、6ヵ月後に終了させることができます。

ただし、その場合、面倒なのが、連帯保証人を立てていた場合、連帯保証契約は、当初の定めた期間で終了しているという点です。

通知し忘れて、新たに通知し、6ヵ月後に契約終了となっても、その6ヵ月間は、連帯保証人なしの状況になるということです。

オナギ
オナギ
あー、これが普通賃貸借より面倒かな。
カヲルくん
カヲルくん
そうだね。どちらの契約でもメリット・デメリットがあるよね。でも、賃料滞納のリスク考えたら、ひと手間は仕方ないかな。

 

借主からの解約

では、期間の定めのある契約ですが、2年間という定借で契約し、2年以内に解約したいという場合は、どうなるでしょうか?

①床面積200㎡未満の住居用の建物については、借主が転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情の場合、借主から中途解約の申し入れをすることができる。(申入れから1ヵ月の経過により賃貸借契約終了。)

②①以外の場合は中途契約に関する特約があればその定めに従う。

期間を定めているというのは、「2年まで」という意味合いと「2年間は」という2つの意味合いがあります。

定借にしたんだから、2年以内の解約はダメよと定められます。

ただし、①のどうしようもない場合は、仕方ないですねってことです。

 

まとめ

以上が定期借家契約の内容になります。

現在、普通賃貸借契約で契約を行っている貸主さんですと、

・2年間の定期借家契約

・特約:契約期間内での解約は可能。但し、〇ヵ月前までの予告が必要

と記載しておけば、現在の普通賃貸借契約と変わりません。

 

入居中に滞納があった、迷惑行為があった、騒音がうるさいなどあれば、期間終了とともに契約を終了させることも可能です。

 

この方にはずっと住んでいてもらいたいという方には、再契約すればいいということです。

なんだか貸主が有利になるような契約形態のように聞こえますが、逆に言うと、普通賃貸借契約が貸主にとって不利な内容も含まれているとも言えます。

また、定期借家契約がまだ馴染みがないため、お部屋を探そうとする方に定期借家契約の物件を紹介すると、ずっと住めない可能性があると感じて、避けられるというデメリットもあるかもしれません。

転勤の間だけ賃貸に出したいって貸主さんなら、定借にして、相場よりお安く募集を出すっていうのはありかもしれませんね。

また、賃料滞納等でお困りの家主さんは、考えてみてはいかがでしょうか?

じゃ、また!