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【賃貸に出したい】物件オーナーの義務

いらっしゃい、カヲル(@arida_kaoru)です!

先日、50代くらいの女性が来店されて、ちょっと相談したいことが、、、ということで、小一時間ご相談に乗りました。

簡単にお話しすると、現在、オール電化の一軒家を賃貸しているが、給湯器が壊れ、お湯が出なくなった。オーナーに直してしほしいと相談したところ、

「新しい給湯器を入れるのにお金が掛かり、変えるのであれば、賃料を5,000円上げてほしい。」

と言われたという内容でした。

 

オナギ
オナギ
まさに鬼畜!人に貸すってことを分かってないね。
カヲルくん
カヲルくん
まぁまぁまぁ。

 

確かに、オナギの言う通りで、オーナー業を分かっていない方かなと思います。

ただ、こういったオーナーさんは、少なくないんです。特に一軒家に空きがあるから、誰か借りてくれる?みたいな賃貸業素人のオーナーさんに多いですね。

 

その方には、賃貸業のルールも知らない人から借りると、後々、他にもトラブルになるんで、もう少し修繕のお話しして、話が通じないようなら、解約した方が良いですよ。

 

嫌な気分で毎月賃料払うのも納得いかないでしょう?

 

ってアドバイスさせて頂きました。

 

オナギ
オナギ
ほほぅ。なかなか言うねー。
カヲルくん
カヲルくん
当然でしょ。ルールを理解しないオーナーさんなら、付き合わない方が良いからね。
あっ、その一軒家は、当社の管理物件とかじゃないですよ。

 

 

物件オーナーの義務

ということで、本日は、物件オーナーの義務ということで書いていきます。
賃貸に出したことがないけど、興味があるって方も参考にして頂ければと思います。

1.目的物を使用収益させる義務

「使用収益させる」というと難しく聞こえますが、要は契約したのなら、「引き渡す義務」がありますよってことです。

例えば、ある物件を借りたいですということで契約しました。

契約金も支払って、入居日を待っていたら、前の入居者さんの荷物がそのままで契約開始日に入居出来ませんでした。

この場合、オーナー側の使用収益義務違反となり、支払っていた契約金の払い戻しや準備していた引っ越し代金などの請求をされる可能性があります。

オナギ
オナギ
募集のときに仲介業者に頼んでいれば、あまり起こらないかな。
カヲルくん
カヲルくん
そだね。業者は、鍵の所在の確認とか、入居前に室内チェックとかするもんね。

 

2.目的物の修繕義務

物件オーナーには、先ほどの「目的物を引き渡す義務」があります。
ただ、場合によっては、その目的物を使用収益できない状態ということもあるでしょう。これは、「目的物を使用収益させる義務」を果たしているとは言えません。

オナギ
オナギ
今回の相談に来られた方がこのパターンだね。
カヲルくん
カヲルくん
そう。給湯器を借主が自分で取り付けたなら、オーナーに修繕義務はないけど、入居の段階で設備として付いていたなら、オーナー側に修繕義務が発生するよね。

今回の相談者さんのオーナーさんの言い分も分からないではないけど、月々の賃料を貰ってるわけだからね。

借主の義務=月々の賃料の支払いとすると、オーナーの義務=使用収益させる義務ってことになります。

 

オナギ
オナギ
ワイの一番嫌いな義務を果たさず、権利を主張するやつだ!

 

このケースは、結構多いトラブルなんですよね。
ただ、あらゆる瑕疵(欠陥)とか、損耗とかをオーナー負担でしてくださいってなると、オーナー負担が大きすぎます。かといって、オーナー負担を狭めすぎると、借主の負担が増えてしまいます。

実際に多額の修繕費用が掛かり、月々の賃料額と照らし合わせて、採算がとれないため、オーナーの修繕義務は無効という裁判の判例もあります。

ただ、月々賃料を支払っている賃借人からすると、納得いかないのも分かります。
その場合、借主は使用収益できないことを理由に賃料の支払いを拒むことも基本的に出来ます。

 

オナギ
オナギ
そうなの?
カヲルくん
カヲルくん
そ。ただ、すべての金額ではなく、使用収益出来なくなった限度でのみ賃料減額ということになるよ。

 

ここまでの話になると、弁護士さんとかに相談した方がいいよね。
直さないなら、家賃払わん!
ほな、家賃滞納やから、出て行け!

みたいになっちゃうもんね。

重要なのは、はじめに決めておくことなんです。
はじめて賃貸に出すっていうオーナーさんは、そういったトラブルを過去に経験していないんで、賃料とか、敷金とかだけ決めただけで、細かい部分まで決めていない方が多いです。

 

カヲルくん
カヲルくん
決めてないなら、当然、トラブルになるよね。
オナギ
オナギ
ま、毎月もらうもんはもらっといて、自分が出す立場になったら、払わないってのもどうかと思うよ。
カヲルくん
カヲルくん
まぁまぁまぁ。。。

 

 

3.費用償還義務

これもちょっと難しく聞こえますが、費用を償還、つまり返す義務ってことになります。

例えば、屋根に穴が開いて、雨漏りしていたとします。

オーナーに直してくれと連絡したところ、旅行に出掛けていて、すぐに対応ができない。こういった場合、借主の方で業者を手配し、料金を立て替えて、のちにオーナーにその料金を請求するという場合ですね。

 

オナギ
オナギ
なるほど、入居者自身で建て替えたお金をオーナーは返さないといけないよってことね。
カヲルくん
カヲルくん
そうそ。償還義務の費用には、「必要費」と「有益費」ってのがあるよ。

 

そうなんです。
償還義務のある費用には、「必要費」「有益費」という2種類あり、性質が違います。

「必要費」とは、借主が使用収益するのに必要な費用

「有益費」とは、必要費のように使用収益するのに絶対必要ではないが、その費用をかけることにより建物の価値が上がる費用

 

「必要費」は、今回の相談者のような給湯器を直す費用とか、雨漏りを直す費用とか、使用するのに必要な費用なんで分かると思いますけど、「有益費」っていうのは、以下のような場合。

 

女性
女性
エアコン古いんで、自分で購入するんで最新のエアコンに替えていいですか?
男性オーナー
男性オーナー
いいよ!

~1年後退去の際~

女性
女性
次の物件にエアコン完備なんで、置いていっていいですか?
男性オーナー
男性オーナー
いいよ!ありがたいね。
女性
女性
ただ、まだ新しいんで、買い取ってもらえません?
男性オーナー
男性オーナー
んー、いいよ!新しいの購入する予定だったし。半額で良い?
女性
女性
いいですよ。ありがとうございます。

 

というような物件の価値を上げる費用になります。管理会社が入っていれば、こういうことはあまりないかもしれません。

実際、「有益費の償還請求権を認めない」という文言の入った契約書もございます。東京では、大手管理会社(三井不動産、住友不動産etc)の物件には、この文言が盛り込まれてましたね。

ただし、この有益費の場合、絶対的に必要なものではないため、買い取るかどうかは、オーナーの判断になります。

 

オナギ
オナギ
そりゃそうよね。
自分都合で新しくして、出ていくから買い取れって虫のいい話よね。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?
物件オーナーの義務。

賃貸借契約を結んでいて、話し合ってもオーナーが修繕義務に応じないという場合、賃借人としては、

①賃料支払いの一部拒絶すること。
②賃借人自身で修繕して費用を請求すること。

の2種類の対応を選択できます。
ただし、賃借人が勝手に判断して、賃料支払いの一部を拒絶をすると、裁判を起こされたり、大きいトラブルに発展してしまいます。

どうにも話がまとまらないなら、弁護士さんに相談されるのが良いかなと思います。

では、また。