不動産業界

【悲報】レオパレスのオーナー敗訴。。

いらっしゃい、カヲル(@arida_kaoru)です!

「闇営業」問題を未だにワイドショーで放送してますが、こちとら、もうええってって感じです。

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そんなことより、昨日ネット記事をダラダラと見ておりましたら、「レオパレス問題」の界壁不備問題とは別のことが記事になっておりました。

 

レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決

これね~、オーナーさんからしたら、

騙された。。。

ですよね。

 

経緯をお伝えすると、

2005年、愛知県岡崎市のオーナーがレオパレスと所有のアパートを月77万円の賃料を10年間支払う借り上げ契約を交わす。

2011年、レオパレス側より、経営悪化を理由に月66万円に減額依頼され、承諾する。

2012年、レオパレスの業績回復したため、元の契約通り月77万円に戻すよう依頼するもレオパレスは戻さず

オーナーが訴訟

減額した賃料は業績悪化だけではなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮しているとし、オーナーの請求を棄却

ってな感じ。

 

えーーーーーーっ!嘘ーーーーって感じでしょうけど、こういうサブリース契約の訴訟は、最高裁でも争われてるんですよね。

んで、オーナー側が負けてんの。

参照:裁判所ウェブサイト

 

オーナー側からすると、10年間77万円って約束だったから契約したんだ!って思われるかもしれませんが、日本には「借地借家法」という法律があります。

最高裁判決は、この「借地借家法」を基に判決を出しております。

借地借家法32条1項

32条

1.建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくはその低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 

今回、レオパレスは月77万円をオーナーに支払うサブリース契約を結んでおりました。

上記の借地借家法では、サブリース契約を結んでいようがいまいが、借賃額が不相当となったときは、増減を請求できるとしております。

 

10年間、サブリース契約を結んでも、借地借家法の元では、そんなの関係ないっ!そんなの関係ないっ!です。。

 

まあ、「借地借家法」自体、悪法と言われてるんですが、他にも、

 

第29条1項には、

期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めのない建物の賃貸借とみなす。

っていう内容もあります。

 

1年間転勤があって、自宅をその間貸したいという場合、1年未満の賃貸借契約を結べないということになります。

結べないというか、結べなかったが正しいですかね。

これじゃ、空き家が増えて仕方がないよ!ってことで、「定期借家契約」が可能になったんです。

【賃料滞納対策】定期借家契約をうまく活用しよう。いらっしゃい、カヲル(@arida_kaoru)です! 今回は、貸主さんの参考にして頂きたい内容になります。 アパー...

 

借地借家法は、借りる人を守るという意味で作られた法律ですが、もう時代に合ってないんです。。

話がズレましたが、今回のサブリース契約の裁判の結果ですが、どう思いますか?

 

約束したのに、約束守らないって何事じゃーーー!

いや、法律でその約束反故に出来るもん!って感じでしょうか。

 

カヲルの意見

サブリース契約というのは、貸主がオーナーで今回の場合、借主がレオパレスです。貸主と借主のどちらが現法で有利かというと、借主です。

 

サブリース契約を結んでくれたら、安心して物件を建てられるとか、

毎月一定の決まった金額が入ってくるから、銀行への支払いも安心!とか、

言うじゃない?

 

でも、サブリースを最大の判断材料にしちゃダメっ!ってことかな、カヲル的には。

 

どういう契約結ぼうが、借主がこの契約不利だ!と言えば、変えられるってことです。

そりゃ、すべてのサブリースの契約している会社がそういうサブリース契約の内容を反故にするとは限りませんが、最高裁で判例出てますからね。

 

アパート経営をしたことない方が一番気にされるのが、入居者が入らなくて、銀行への支払いができなかったらどうしようってことが一番大きいと思います。

そこを切り崩す必殺技が、「サブリース」です。

サブリース契約を交わすってことは、ハンドルを借主に渡すということですかね。

右に行こうが、左に行こうが、借主次第。車を貸した貸主は黙っとけ!運転してんのは、ワシじゃいっ!って感じ。

 

でもね、普通に考えて、

 

30年保証とか、マジで信じてるの?ってこと。

 

5年後すらどうなってるか分からん時代よ?トヨタの社長が終身雇用は、今後難しいって発言してるこの時代に、

30年保証します!を信用してる方がどうかしてますよって話。

僕からしたら、「この未上場株、30年後に10倍に上がりますから、買いません?」

って話となんら変わらないと思っちゃうね。

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

レオパレス問題は、界壁不備問題やサブリース問題など色々と問題を抱えているようですね。

ホリエモンが逮捕されたきっかけの「ライブドア事件」の登場人物でもある村上ファンドがレオパレス株を購入したというニュースもありましたが、まだまだ波乱がありそうです。

 

アパート経営に興味あるって方は、儲かってるオーナーさんの話を聞くのが良いかなと思いますよ。

儲かってるオーナーさんの話を聞かずに、開発業者の営業マンの話を熱心に聞く人が多いんですよね。

 

その営業マンの話聞いても、アパート経営してねーからっ!

 

あと、自分自身で、近隣の不動産屋を回って、賃料相場とかお客さんのニーズを聞いて回るってことも大切ですよ。

今の時期、不動産屋って暇なんで、冷たいお茶が出て、賃貸の状況くらい教えてくれますよ。少なくても、当社ではね。

じゃ、また相談来てよね!